La disposition contractuelle communément appelée “clause de réméré” permet au vendeur d’un bien de se prévaloir du droit de le récupérer en remboursant à l’acheteur le montant initial de la vente ainsi que les dépenses liées à son acquisition, et ce, dans un intervalle de temps prédéfini. Cette clause peut se manifester sous différentes formes telles que l’acte de réméré ou encore la vente assortie d’une possibilité de réméré. Si le vendeur ne parvient pas à user de son droit de réméré dans le délai imparti, l’acheteur devient alors de façon définitive le propriétaire du bien, comme le stipule l’article 1662 du Code civil datant de 1804. Voir ce que dit la loi à ce sujet.
Cette situation peut se présenter dans divers contextes, par exemple :
- lorsqu’une personne est confrontée à des difficultés financières telles qu’un manque de fonds ;
- la vente d’un immeuble selon la modalité de réméré ;
- un refus de crédit bancaire ;
- ou encore une trahison comptable et un retournement d’un ami sollicité pour de l’aide.
La faculté de rachat est un accord par lequel le vendeur conserve la possibilité de récupérer le bien vendu en échange du remboursement du montant initial et des coûts supplémentaires détaillés dans l’article 1673 du Code Civil.
Cet article est fondamental, car il clarifie que le vendeur qui conclut une vente avec option de rachat détient le droit exclusif et incontestable de reprendre son bien pour un prix fixé dans l’acte de vente et dans un délai également spécifié dans ce même document.
Les articles subséquents du Code Civil délimitent le cadre de cette opération, également nommée portage immobilier ou vente avec faculté de rachat :
- Article 1660 : La faculté de rachat ne peut être convenue pour une durée supérieure à cinq ans. Si un délai plus long est initialement stipulé, il sera automatiquement ramené à cinq ans.
- Article 1661 : Le délai convenu est impératif et ne peut être prorogé par une décision judiciaire.
- Article 1662 : Si le vendeur ne fait pas usage de son droit de rachat dans le délai convenu, l’acquéreur devient définitivement propriétaire du bien.
- Article 1663 : Le délai commence à courir contre toutes les parties, y compris les mineurs, sous réserve de recours éventuels contre la personne responsable.
- Article 1664 : Le vendeur ayant une option de rachat peut l’exercer contre tout nouveau propriétaire, même si cette option n’est pas mentionnée dans le contrat de revente.
- Article 1665 : L’acquéreur avec option de rachat détient tous les droits du vendeur et peut faire valoir ces droits contre le propriétaire précédent ou toute personne revendiquant des droits ou des hypothèques sur le bien.
- Article 1666 : L’acquéreur peut demander à bénéficier de la discussion avant que les créanciers du vendeur ne puissent agir.
- Article 1667 : Si l’acquéreur avec option de rachat d’une part indivise d’un héritage est devenu adjudicataire de la totalité lors d’une vente aux enchères initiée contre lui, il peut obliger le vendeur à récupérer l’intégralité du bien lorsqu’il souhaite exercer son option de rachat.
- Article 1668 : Lorsqu’une copropriété est vendue par plusieurs vendeurs via un contrat unique, chacun ne peut exercer le droit de rachat que pour sa propre part.
- Article 1669 : De même, si un vendeur unique laissant plusieurs héritiers a vendu un bien, chaque cohéritier ne peut exercer l’option de rachat que pour sa part dans la succession.
- Article 1670 : Cependant, dans les cas visés par les deux articles précédents, l’acquéreur peut exiger que tous les covendeurs ou tous les cohéritiers soient assignés pour décider ensemble du rachat de la totalité du bien; en l’absence d’un accord, l’acquéreur pourra rejeter la demande.
- Article 1671 : Si la vente d’un bien appartenant à plusieurs n’a pas été effectuée ensemble et que chaque partenaire a vendu uniquement sa part, ils peuvent chacun exercer séparément leur droit de rachat sur la partie qui leur appartenait; l’acquéreur ne peut pas contraindre celui qui exerce l’option de rachat de cette façon à reprendre l’intégralité du bien.
- Article 1672 : Si l’acquéreur initial a laissé plusieurs héritiers, le droit de rachat ne peut être exercé contre chacun d’eux que pour leur part respective, à condition que la succession soit encore indivise et que le bien vendu n’ait pas été partagé entre eux. En cas de partage de la succession et que le bien vendu a été attribué à un des héritiers, le droit de rachat peut être exercé contre cet héritier pour la totalité du bien.
- Article 1673 : Lorsque le vendeur souhaite exercer son option de rachat, il doit rembourser non seulement le prix principal mais aussi les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires et celles ayant accru la valeur du bien, jusqu’à la limite de cette plus-value. Il ne peut reprendre possession du bien qu’après avoir rempli toutes ces conditions. Si le vendeur reprend possession de son bien grâce à l’option de rachat, il le récupère sans les charges et hypothèques éventuellement ajoutées par l’acquéreur, à condition que cette option ait été régulièrement enregistrée au bureau des hypothèques avant la publication desdites charges et hypothèques. Il est également tenu de respecter les baux conclus de bonne foi par l’acquéreur.