Vente à réméré et indemnité d’occupation : quel est le coût ?
La vente à réméré est une solution adaptée aux propriétaires en quête de liquidités immédiates, qui ne trouvent pas de réponses auprès des institutions bancaires. Dans ce processus, le propriétaire cède son logement tout en se ménageant l’opportunité de le récupérer par un rachat ultérieur, ou de le revendre à sa convenance.
Suite à la transaction, le vendeur a la possibilité de continuer à habiter les lieux en vertu d’une convention d’occupation. Compte tenu de la spécificité de cette convention, il nous a semblé pertinent de vous en expliciter les détails et particularités.
Explication du dispositif de la vente à réméré : Convention d’occupation et réméré
Le mécanisme de la vente à réméré, régi par les articles 1659 à 1673 du Code civil, est une solution immobilière qui octroie au vendeur le droit de racheter son bien immobilier, à un prix fixé à l’avance, pendant une période déterminée. Par cette opération, il peut également percevoir une plus-value en revendant le bien au prix du marché actuel.
La rédaction du contrat de vente à réméré s’effectue par le biais d’un acte notarié qui inclut une clause spécifique, la faculté de rachat. Cette clause détaille le montant auquel le vendeur peut exercer son droit de rachat, ainsi que la durée pendant laquelle il peut le faire. Du fait de cette clause, l’arrangement locatif consécutif à la vente n’est pas un bail classique mais une convention d’occupation.
La validité d’une telle convention d’occupation repose sur l’existence de circonstances particulières, extérieures à la volonté des contractants. La faculté de rachat accordée au vendeur représente une de ces circonstances particulières, rendant justifiable l’établissement d’une convention d’occupation.
Détails de la convention d’occupation
La convention d’occupation est une entente qui accorde à l’occupant le droit d’usage du bien contre le paiement d’une indemnité. Elle est définie par une relation conventionnelle entre le preneur et le bailleur et obéit aux dispositions des articles 1709 et suivants du Code civil. Ces articles précisent que la convention d’occupation relève du contrat de louage de choses, ce qui signifie que l’occupant ne bénéficie pas des mêmes prérogatives que celles conférées par un bail d’habitation, en particulier le droit à la reconduction du contrat d’occupation. En d’autres termes, la convention d’occupation est un type de contrat de location, mais elle ne donne pas les mêmes droits qu’un bail d’habitation classique. Par exemple, l’occupant n’a pas automatiquement le droit de rester dans le logement une fois le contrat terminé.
Avantages du réméré pour le propriétaire en difficulté
Le réméré est une solution proposée aux propriétaires de biens immobiliers confrontés à des soucis financiers. Ce dispositif leur permet de renflouer leurs finances et d’effacer leur nom des fichiers de la Banque de France, tels que le FICP et le FCC, qui répertorient les incidents bancaires des individus.
Quelles sont les modalités de calcul des indemnités d’occupation ?
Les indemnités d’occupation, similaires à un loyer, représentent la contrepartie financière due à l’investisseur. Elles sont déterminées en fonction de la localisation du bien et de son prix d’achat. Bien que leur fixation ne soit pas strictement réglementée sur le plan juridique, elles restent sujettes à négociation, avec comme principal enjeu le maintien de l’équilibre et de la sécurité de l’opération de portage immobilier.
Comment payer ses indemnités ?
Pour les indemnités d’occupation, deux options sont envisageables :
- un paiement mensuel ;
- un paiement prépayé.
Selon l’accord des deux parties. Dans le cadre d’un paiement mensuel, l’occupant verse chaque mois à l’investisseur le montant établi durant toute la période du contrat de vente. Pour une indemnité prépayée, la somme est versée en une fois, souvent déduite du prix de vente, et le solde est placé dans un dépôt de garantie.
Que se passe-t-il en cas de non paiement des indemnités ?
En cas de non-paiement des indemnités d’occupation, le vendeur s’expose au risque de perdre son bien immobilier. Peu importe la cause de sa difficulté à honorer ses engagements, l’investisseur peut se voir attribuer la propriété du logement, entraînant l’obligation pour le vendeur de quitter les lieux.
Quelle est la durée de la convention d’occupation ?
La durée de la convention d’occupation est définie par la loi et doit correspondre à celle du contrat de vente avec option de rachat. Elle est généralement fixée entre 6 mois et 5 ans. En moyenne, la durée effective s’étend de 12 à 36 mois, ce qui doit laisser suffisamment de temps au vendeur pour constituer un dossier de financement solide en vue du rachat de son bien immobilier.