La solution de portage immobilier représente une option intéressante pour les propriétaires en quête de liquidités mais qui n’ont plus la capacité d’emprunter auprès des institutions financières. Cette stratégie de transaction immobilière, encore peu connue des acteurs du secteur immobilier et financier, propose des fonds en urgence sans pour autant nécessiter de quitter son domicile. Si une action de saisie est engagée, le portage immobilier se présente comme une alternative pour régler ses dettes et éviter la cession de son logement à la criée.
Les fondamentaux de le portage immobilier
Explication de le portage immobilier
Le portage immobilier est une cession provisoire de votre propriété. En optant pour cette solution, vous transférez la propriété de votre logement tout en conservant la possibilité de l’habiter, avec l’option d’un rachat ultérieur ou d’une revente ultérieure. Il implique trois phases principales : la cession du bien immobilier, la période de réméré pour retrouver une stabilité financière, et finalement le rachat ou la revente de la propriété.
Déroulement du portage immobilier
- cession de votre propriété : vous vendez votre logement tout en restant sur place, sans modifier vos habitudes de vie ;
- la période de réméré : vous demeurez dans votre domicile. L’argent de la vente sert à rembourser vos dettes ;
- rachat ou revente : lorsque votre situation le permet, vous procédez soit au rachat de votre bien au prix préétabli, soit à sa revente à un tarif avantageux.
Quel est le cadre légal du portage immobilier ?
Il s’appuie sur le concept légal de la vente avec option de rachat, jadis appelée « vente à réméré », instaurée par le Code civil de 1804, articles 1659 à 1673. L’article 1659 précise que « le vendeur a la possibilité de reprendre le bien vendu, suite au remboursement du capital initial » et des frais associés.
L’acte de vente officiel, rédigé par un notaire, intègre alors des dispositions spécifiques stipulant l’option de rachat, son délai de validité (limité à cinq ans) et son prix d’exercice. Par ailleurs, un accord d’occupation est signé pour permettre au vendeur de demeurer dans son bien.
Un exemple pour mieux comprendre
Pour mieux appréhender ce concept, un exemple concret est souvent éclairant. Prenons le cas d’une personne faisant face à une saisie immobilière qui a fait appel à nos services pour trouver une issue sans perdre son domicile.
Ci-dessous, les chiffres clés de la solution trouvée après examen de la situation et des besoins du client :
| Description | Montant (€) |
|---|---|
| Valeur du logement | 350 000 euros |
| Total des dettes | 107 000 euros |
| Revenus du ménage | 3 700 euros/mois |
| Remboursements mensuels | 2 000 euros/mois |
Pendant la période de réméré
| Description | Montant (€) |
|---|---|
| Prix de cession du bien | 252 000 euros |
| Indemnité d’occupation mensuelle | 1 257 euros /mois |
Tableau 3 : Après la période de portage
| Description | Montant (€) |
|---|---|
| Prix de rachat du bien | 259 500 euros |
| Mensualité du nouveau prêt immobilier | 884 euros /mois |
| Taux d’endettement | De 56 % à 24 % |
Note Additionnelle:
- Le portage immobilier a duré un an.
- Le bien est vendu de manière temporaire, le notaire règle les créanciers, et le client continue de vivre chez lui.
- Le logement est racheté grâce à un nouveau prêt immobilier.
Quels sont les avantages du portage immobilier ?
Le portage immobilier permet de mobiliser son patrimoine immobilier pour générer des liquidités et surmonter des difficultés financières, tout en conservant son bien ou en se donnant le temps de le vendre dans des conditions optimales.
Les avantages sont multiples :
- Équilibre budgétaire mensuel :vos dettes sont épongées. Vous n’avez plus à faire face aux échéances qui plombaient votre budget chaque mois ;
- Obtenir du temps pour vendre votre bien : vous vendez votre logement tout en conservant une option de rachat, et vous continuez à y résider. Vous profitez ainsi de l’argent de la vente tout en restant chez vous ;
- prévenir la saisie de votre bien : sous certaines conditions, il peut constituer une alternative à la saisie immobilière en remboursant les créanciers et en stoppant la procédure de saisie ;
- lever votre fichage bancaire : vos dettes étant réglées, l’établissement financier qui vous a inscrit au fichier doit en avertir la Banque de France. Votre inscription est ainsi supprimée, et vous pouvez à nouveau contracter un crédit.
Quelles conditions pour bénéficier de cette solution ?
La mise en œuvre d’un portage immobilier nécessite une attention soutenue car elle concerne votre patrimoine immobilier et souvent votre résidence principale. Pour assurer une issue positive à votre dossier, certaines conditions doivent être respectées, et une analyse préliminaire est essentielle sur les aspects suivants :
- Ratio hypothécaire : Il est primordial de se concentrer d’abord sur le ratio hypothécaire (montant total de la dette par rapport à la valeur du bien) qui doit être assez faible pour régler l’intégralité des dettes et, si nécessaire, pour obtenir la levée d’une interdiction bancaire. Vos emprunts en cours ne doivent pas excéder 60 % de la valeur de votre bien.
- Vos ressources : les revenus du ménage doivent aussi être suffisants pour permettre l’obtention d’un emprunt avant la fin de la période de réméré. Notez que ce critère de revenus n’est pas pris en compte si votre objectif est simplement de disposer de temps pour vendre votre bien.
- durée et montant de l’indemnité : la durée du portage immobilier et le montant des indemnités d’occupation doivent être adaptés en fonction des besoins spécifiques à chaque client.
Différence entre vente à réméré et vente avec complément de prix ?
La vente avec complément de prix et la vente à réméré (aussi appelée vente avec faculté de rachat) sont deux dispositifs qui permettent aux propriétaires d’obtenir rapidement des liquidités en vendant leur bien immobilier, mais ils présentent des différences notables.
Principales caractéristiques de la vente à réméré :
- Offre au vendeur la possibilité de racheter son bien à l’issue d’une période prédéterminée (généralement entre 6 mois et 5 ans) ;
- Le prix de rachat est fixé à l’avance et inclut le montant initial, des intérêts et des frais ;
- Pendant la durée du contrat, le vendeur peut continuer à occuper le bien en tant que locataire ;
- Solution adaptée aux propriétaires faisant face à des difficultés financières temporaires.
Principales caractéristiques de la vente avec complément de prix :
- Se déroule en deux étapes : 1) Le propriétaire vend rapidement son bien à un investisseur et obtient environ 60% de sa valeur 2) Le bien est mis en vente sur le marché pour obtenir le meilleur prix possible ;
- Permet au vendeur d’éviter de brader son bien tout en obtenant rapidement une partie du capital (en moins de 3 semaines contre 3 à 6 mois pour une vente classique) ;
- Une fois le bien vendu sur le marché, le notaire verse le fruit de la vente à l’investisseur qui complète alors le prix d’achat initial au propriétaire.
Points communs entre les deux dispositifs :
- Le propriétaire vend son bien à un investisseur, souvent pour environ 60% de sa valeur ;
- Les ventes sont signées devant notaire ;
- Les dispositifs peuvent s’étendre jusqu’à 5 ans.