La vente à réméré : une pratique encadrée par la loi

Historiquement, la vente avec faculté de rachat, également connue sous le nom de réméré, est une opération juridique strictement régulée. Cette transaction spécifique est définie par les dispositions du Code civil, notamment à partir de l’article 1659. Ces dispositions législatives déterminent les conditions de la relation entre le vendeur et les investisseurs, la période pendant laquelle le contrat de réméré est valide et les modalités selon lesquelles le rachat du bien peut s’effectuer. Examinons en détail les implications de ces règles et la manière de sécuriser une opération de réméré.

✅ Points importants :
Les dispositions clés du Code Civil concernant le réméré
📑 Article 1659 : Il instaure un droit par lequel le vendeur peut reprendre le bien vendu contre le remboursement du prix initial et les frais mentionnés à l’article 1673.
⏳ Article 1660 : la durée du contrat de réméré ne doit pas dépasser 5 ans.

Pour une approche éclairée du réméré, il est nécessaire de maîtriser les textes législatifs suivants :

1️⃣ Selon l’article 1659 du Code Civil, la vente à réméré se caractérise par un accord où le vendeur se réserve le droit de récupérer l’objet de la vente :

• Il s’agit d’une entente contractuelle entre le vendeur et un ou plusieurs investisseurs.
• Le vendeur bénéficie d’une “faculté de rachat” pour reprendre son bien à l’expiration du terme convenu.
• Le vendeur doit verser le montant convenu dans le contrat de réméré pour effectuer le rachat.
• Cette disposition s’applique non seulement aux biens immobiliers mais aussi à d’autres types de biens tels que les collections, les meubles, etc.

2️⃣ L’article 1660 du Code Civil fixe à 5 ans la durée maximale pour un contrat de réméré. Dans l’éventualité où le contrat stipule une période plus longue, celle-ci sera automatiquement ramenée à 5 ans, conformément à cette limite légale.

3️⃣ L’article 1673 du Code Civil précise les conditions financières du rachat par le vendeur :

• Il doit s’acquitter du prix de base du bien.
• Il doit également prendre en charge les frais de vente, les réparations nécessaires et les améliorations ayant augmenté la valeur du bien.
• La reprise du bien par le vendeur ne peut se faire qu’après le règlement de ces obligations financières.
• En cas de rachat, le bien est exempt de toute nouvelle charge ou hypothèque non inscrite avant le pacte de rachat.
• Le vendeur doit honorer les locations contractées de bonne foi par l’acheteur durant la période de réméré.

Les autres dispositions légales du Code Civil (articles 1661 à 1672) : Ces articles complètent le cadre législatif de la vente à réméré, notamment pour les transactions immobilières.

En substance, ils établissent que la période accordée pour activer le droit de rachat est incompressible et ne peut être étendue par une décision de justice (Article 1661). Si le vendeur ne fait pas valoir son droit de rachat dans le temps imparti, l’acquéreur devient définitivement propriétaire du bien (Article 1662).

Le décompte du délai s’applique à tous, y compris aux mineurs, sauf cas de recours légitime (Article 1663).

L’acheteur dans le cadre d’un réméré a les mêmes droits que le vendeur initial et peut contrecarrer les prétentions d’autres parties sur la propriété (Article 1665). Il est également en droit de demander à discuter des créances avec les créanciers du vendeur (Article 1666).

Si plusieurs personnes ont vendu un bien en commun, chacune a le droit de racheter sa part (Articles 1668 et 1669). Cependant, l’acheteur peut insister pour que tous les co-vendeurs ou cohéritiers participent à la décision de reprise du bien dans son intégralité (Article 1670).

Dans le cas d’une vente séparée, chaque co-vendeur a le droit de racheter uniquement sa part et l’acheteur ne peut pas les contraindre à racheter le bien en entier, à moins que la propriété n’ait été attribuée à l’un des cohéritiers lors d’un partage de succession (Article 1671 et 1672).